Rehabilitación de edificios: Cuándo afrontar las obras

Hoy en día, se está potenciando la rehabilitación de edificios renovando y regenerando las viviendas ya existentes frente a la expansión de las nuevas construcciones. La rehabilitación de edificios es algo necesario, ya no sólo desde el punto estético de los inmuebles, también desde su punto de mejorar su habitabilidad y las condiciones energéticas del mismo.

La importancia de la rehabilitación de edificios

La rehabilitación de edificios busca poder reacondicionar los inmuebles para mejorar las condiciones de vida de los inquilinos.

Gran parte de las viviendas de los núcleos de población en España cuentan con bastantes años de antigüedad, esto implica la necesidad de solucionar las posibles deficiencias que se pueden llegar a presentar en los edificios con el paso de los años.

Estas carencias pueden encontrarse en el ámbito del confort de sus habitantes, pero es aún más importante los temas que atañen a la seguridad, tanto del edificio como de las personas que viven en él. Esto guarda relación con los avances en el sector de la construcción o los estudios sobre peligrosidad de algunos materiales que se empleaban antaño para erigir los inmuebles.

Es el caso de las cañerías de plomo que fueron muy utilizadas hace años para las instalaciones de agua de los edificios. Hoy en día se ha demostrado el peligro que representan para la salud y la necesidad de cambiarlas para evitar la contaminación del agua.

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Otro ejemplo lo encontramos en el amianto, material muy extendido y utilizado para el aislamiento térmico de edificios o insonorización de espacios entre otros usos que se le daban. En España se prohibió su utilización en el año 2002 debido a las numerosas enfermedades relacionadas con el sistema respiratorio que fueron apareciendo.

Por este tipo de cuestiones la rehabilitación de edificios es algo clave. Es una cuestión que las comunidades de vecinos o los propietarios de inmuebles con ciertos años de antigüedad se deben plantear. De hecho, aún no se ha conseguido erradicar por completo el amianto de las viviendas españolas.

Por otro lado, vemos que la concienciación sobre el cambio climático es cada vez mayor. La rehabilitación de edificios en materia energética contribuye a hacer frente al calentamiento del planeta con actuaciones en las viviendas que promueven el desarrollo urbano sostenible, lo que mejora considerablemente la calidad de vida de los habitantes de los núcleos de población.

La rehabilitación de edificios también tiene un objetivo social, ya que con la renovación de las viviendas se pretende conseguir la integración de áreas degradadas o socialmente vulnerables. Otra consecuencia que deriva de esto es el incremento de los puestos de trabajo disponibles en el ámbito más cercano, ya que para este tipo de obras se suele recurrir a las empresas de un carácter más local. Con todo esto se consigue la cohesión social y se fomenta la prosperidad del entorno.

Documentos relativos a la rehabilitación de edificios

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es un trámite municipal en el que se obliga a los propietarios de los edificios de una cierta antigüedad a pasar una inspección cada cierto tiempo. En Madrid, por ejemplo, encontramos que los edificios de más de 30 años deben pasar esta inspección cada diez años. Se trata de evaluar con este examen las óptimas condiciones de seguridad, salubridad y decoro del inmueble. En caso de que el informe resulte desfavorable, los propietarios deben llevar a cabo una rehabilitación de la parte afectada para subsanarla, conseguir evitar problemas derivados de esa deficiencia y poder pasar la Inspección Técnica de Edificios.

Aunque ahora ya se puede conseguir, a partir de 2018 va a ser obligatorio otro documento, el Informe de Evaluación de Edificios (IEE), el cual va a complementar al ITE incluyendo dos apartados más a evaluar, la accesibilidad y la eficiencia energética. Este nuevo documento será obligatorio para los inmuebles que tengan más de cincuenta años y, además, todos aquellos edificios que soliciten ayudas o subvenciones para la rehabilitación, independientemente de la antigüedad de la vivienda.

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Ayudas o subvenciones para la rehabilitación de edificios

Como hemos visto, en los casos donde la seguridad de los inquilinos se ve comprometida, es necesario y obligatorio llevar a cabo una rehabilitación del edificio. En ocasiones, los habitantes lo ven como un problema sobrevenido al que no pueden enfrentarse económicamente y les supone ciertos problemas.

Por ello, distintas administraciones lanzan planes de ayudas o subvenciones, también llamados Plan Renove, para la rehabilitación de edificios. Con esta alternativa, las comunidades de propietarios pueden poner solución de un modo más fácil a las carencias que presentan sus hogares. Las administraciones se encargan de legislar, financiar o promover iniciativas con el fin de solucionar el tema del acondicionamiento de los edificios.

Estos Plan Renove abarcan distintas áreas, desde la mejora energética al aislamiento térmico pasando por el cambio de ventanas o la accesibilidad al edificio. La cuantía depende de distintos aspectos, entre los que destacan las tareas de rehabilitación que se realizan, la tipología de la vivienda o los materiales empleados para la obra.

En la Comunidad de Madrid encontramos deducciones fiscales para obras de rehabilitación. Se deben cumplir ciertos requisitos para poder optar a estas ayudas y entregar documentación acreditativa de todos los pasos de la rehabilitación del edificio. Los detalles sobre la legislación en materia de rehabilitación de edificios en la Comunidad de Madrid, se pueden consultar en su página web. La mayoría de las empresas dedicadas a la rehabilitación de edificios se ocupan ellas mismas de realizar la gestión de estos trámites para ofrecer todas las ventajas posibles a los propietarios de viviendas o comunidades de vecinos.

Rehabilitación de edificios para conseguir eficiencia energética

La rehabilitación de edificios en materia energética tiene una doble vertiente. Por un lado, se beneficia al medio ambiente por hacer más sostenible el uso de la vivienda y, por otro lado, los inquilinos se benefician ahorrando dinero al tener optimizados aspectos que utilizan en el día a día como el aislamiento térmico del hogar.

El Certificado Energético es un documento que informa sobre el gasto energético de una construcción. Es necesario para realizar trámites de alquiler, compra o venta de viviendas. A través de una escala de letras se cuantifica el consumo normal para el funcionamiento del hogar. La intención es que este indicador incentive la compra o alquiler de viviendas eficientemente energéticas. De este modo, hace ver la importancia de la rehabilitación de edificios antiguos para ser mejores energéticamente hablando.

Según datos del Ministerio de Industria más del 80% de los edificios se mantienen en la franja más baja en la escala de letras que rige el Certificado Energético. Aún hay mucho que mejorar en cuanto a eficiencia energética.

La rehabilitación energética supone un recorte en los gastos de una vivienda, llegando al 60% del ahorro energético, pero este ahorro aumenta exponencialmente cuando la rehabilitación es del edificio en su totalidad, se consigue mejorar el comportamiento de las instalaciones al reducir su demanda energética.

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Las principales medidas en eficiencia energética a adoptar son:

Cambio de ventanas: es el primer paso que ayuda a la eficiencia energética de un edificio. Los resultados que se obtienen son inminentes. Para mejorar el aislamiento térmico lo ideal es la instalación de ventanas con doble vidrio que tenga rotura de puente térmico. El mejor material para el cambio de ventanas sería el PVC con cristales denominados bajo emisivos que benefician la entrada de la luz solar y evitan que se pierda el calor. En la tarea del cambio de ventanas el aislamiento de la caja de las persianas no se puede dejar de lado.

Aislamiento de paredes: para mejorar el aislamiento energético de un edificio se puede aprovechar la rehabilitación de la fachada para aislar las paredes. También tenemos la técnica de trasdosado, con la cual se coloca material aislante en las paredes por dentro de las estancias. Otra opción es inyectar aislante en la cámara de aire envolvente de la vivienda mediante la técnica del insuflado.

Aislamiento de techos y suelos: el aislamiento térmico de techos y suelos se lleva a cabo colocando un falso techo con aislante o colocando placas de aislante bajo el pavimento. En ambos casos se pierden centímetros de espacio, siendo más importante el caso del suelo, ya que implica adecuar el tamaño de las puertas.

Aislamiento de tuberías: para no derrochar energía y optimizar el funcionamiento de la caldera, es muy aconsejable proteger con material aislante térmico las tuberías, tanto de agua caliente como fría, para evitar pérdidas de calor, condensaciones en las conducciones o que revienten por los cambios de temperatura bruscos.

Equipamiento: aparatos como los de aire acondicionado o la caldera, no representan reformas en sí, pero son grandes aliados para el ahorro energético. Buscar aparatos eficientes y colocarlos en lugares estratégicos supondrá una gran diferencia en la factura energética.

Instalación de energías renovables: muchas de las rehabilitaciones de edificios incluyen la introducción de energías renovables, siempre y cuando las características y las instalaciones del inmueble lo permiten. La instalación de paneles solares para calentar agua o generar electricidad, el aislamiento geotérmico que aprovecha la energía calorífica de la Tierra para calentar los edificios o la utilización de biomasa que se puede transformar en calor o electricidad son ejemplos de energías renovables que se instalan en las viviendas.

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Gama de actividades de rehabilitación de edificios

Rehabilitación de edificios: Elementos estructurales

De vital importancia para no ver comprometidas las condiciones de seguridad y poder garantizar la estabilidad y la correcta resistencia mecánica del edificio. La mayor parte de las tareas en este sentido están relacionadas con el refuerzo de la cimentación o el tratamiento y mejora de pilares o forjados del inmueble.

Rehabilitación de edificios: Cubiertas

Las cubiertas de un edificio están expuestas a multitud de agentes externos y es un elemento muy sensible. La incorrecta impermeabilización de las cubiertas provoca problemas de humedades que generan problemas con el aislamiento térmico del edificio. Las tareas se pueden realizar por el interior o el exterior para adecuarse a las características del edificio.

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Rehabilitación de edificios: Mejorar de accesibilidad

Incluyen tanto la instalación de ascensores como las actuaciones necesarias para evitar la existencia de barreras arquitectónicas que impidan o dificulten el paso a los inquilinos de los edificios.

Rehabilitación de edificios: Eficiencia energética

La importancia de la rehabilitación energética es tal, que lo vimos en un apartado independiente.

Rehabilitación de edificios: Fachadas

A pesar de que parece que el único fin para llevar a cabo esta rehabilitación obedece a un criterio estético, es importante para evitar posibles daños a los viandantes, con los consecuentes problemas legales derivados de este tipo de accidentes. Una tarea que es muy aconsejable realizar cuando se lleva a cabo la rehabilitación de fachadas esa provechar para aislar las paredes y así, potenciar el aislamiento térmico de la vivienda.

Rehabilitación de edificios: Otros aspectos

Se incluyen obras con actividades de albañilería, fontanería o carpintería que contribuyan a la rehabilitación y mejora de la vivienda. Se trata de actuaciones que mejoren aspectos concretos como la reparación de humedades, el cambio de las instalaciones eléctricas o de las cañerías de cobre, como comentamos anteriormente.